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霞ヶ関キャピタル（3498）

日本株

霞ヶ関キャピタル株式会社についてまとめています．


紹介記事

ホテルに物流...｢異色｣な不動産開発の舞台裏 | 霞ヶ関キャピタル | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準 (2020/07/22)
  • 開発中はプロジェクトマネジャーとして案件に関わるが，自らは開発主体にならない（資金拠出せず）．一般的なデベロッパーは、プランニング後に自社で資本を投下して開発する．
  • 資本効率がよい：開発に着手した時点が回収ポイント．通常のデベロッパーは竣工後のタイミングで資本回収となる．
  • 竣工後，稼働不動産を集めファンドを組成．一定以上のパフォーマンスなら，上回った利益はアセットマネジャーとして報酬が得られる．
  • 4～5人で泊まれるアパートメントホテル
    • コロナ影響でインバウンド需要は縮小．しかし，もともとインバウンド依存のモデルではなかったため影響は軽微．
    • 追い風：Go Toキャンペーン，アフターコロナのリバウンド消費（海外旅行の代替としての国内旅行）
  • 海外展開：タイ・バンコク，インドネシア・ジャカルタ
  • 新テーマ
    • 事業承継：M＆Aでは未活用で負の資産となっている不動産のために，買い手が買収を躊躇することがある．そこで，CRE（コーポレート・リアル・エステート）戦略において，不動産の入れ替えや整理の手伝いをする．
    • 物流チェーン：①中継施設の開発：eコマースの拡大に伴い必要に．大手が開発したがらない．②コールドチェーン（冷蔵や冷凍の倉庫）：専用設計が必要で高コスト．

インタビュー動画

STOCK VOICE

[2018/11/28] 霞ヶ関キャピタル［3498］東証マザーズ IPO

Japan Stock Channel

[2021/01/18] 霞ヶ関キャピタル河本幸士郎社長／ショッピングセンターを再生!?東日本大震災が契機の事業の始まりとは？(1/3)｜JSC Vol.242

【POINT】
2018年11月にマザーズ上場．

当初は「太陽光発電所」が収益の柱だったが，現在は「アパートメントホテル」と「物流施設」にシフトしている．

今期は売上・利益ともに「物流施設」が過半を占めることを想定している．


[2021/01/20] 霞ヶ関キャピタル河本幸士郎社長／アパートメントホテル事業!30%の稼働率で黒字になる驚きの経営戦略とは!?(2/3)｜JSC Vol.243

【POINT】
ビジネスモデルは，①自社で購入した用地の不動産の開発計画（付加価値）を作成し，売却する（オフバランス），②開発する，③安定稼働後の物件をマネジメントする（コアファンドの運用）というもの．

このモデルは「高収益化」，「財務基盤の強化」が実現できる．

ポイントは，オフバランスまでの期間が約6ヶ月と短いため，通常のディベロッパー（2〜3年後に売却）よりも資金回転率が高くなること．

回転率の高さにより，多くの開発を行うことができ，ファンド（AUM）を急拡大させられる．また，借入期間が短く，額も小さくて済むため，財務が安定する．

さらに，オフバランスによりバランスシートが軽いため，「事業転換」も容易である．実際，コロナ後は，リソースを「アパートメントホテル」から「物流施設」へシフトさせることができた．

ちなみに，アパートメントホテルは，稼働率が30%に届かなくても黒字化できる（一般には50〜60%）．これは，「心地よい空間の提供」以外のコスト（食事など）を省いたことによる．


[2021/01/22] 霞ヶ関キャピタル河本幸士郎社長／物流事業が新規事業として本格スタート！今後の成長戦略は!?(3/3)｜JSC Vol.244

【POINT】
現在，ポートフォリオの50%以上が物流事業であり，冷凍・冷蔵にフォーカスしている（2020/6に物流事業部を立ち上げ）．

他社との差別化戦略として，「中規模（床面積5千〜1万坪）」の「冷凍・冷蔵」を狙っている．

冷凍・冷蔵は，需要が高まっている．しかし，2030年にフロンガスの使用が禁止されるため，供給の問題が出てくる．

フロンガスが禁止されるまでに既存設備の冷媒ガスを入れ替える方法もあるが，老朽化した施設ではこの方法は使えない．

これから競合も出てくると予想される．

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